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RECT11 Queda de 31% em 2021! Ainda vale a pena Análise do RECT11

RECT11 Queda de 31% em 2021! Ainda vale a pena? Análise do RECT11

A um tempo atrás eu fiz um vídeo falando sobre a desvalorização do fundo imobiliário RECT11.

E de lá para cá o fundo se desvalorizou ainda mais, depois de toda essa queda será que ele ainda vale a pena?

O fundo imobiliário RECT11 ou REC Renda imobiliária, já esteve presente em nosso canal antes, inclusive se você não viu o vídeo dele na época segue o link abaixo:

Ou se você preferir, temos também um post sobre ele aqui no blog: RECT11 NÃO PARA DE CAIR! RECT11 ainda vale a pena? Análise do RECT11.

É importante que você veja porque nele eu comento outros dados e fatos relevantes sobre o fundo que eu não irei abortar nesse vídeo.

Na época do vídeo, o RECT11 passava basicamente por 2 problemas, um aumento considerável da vacância causado especialmente pela pandemia, já que o fundo é composto essencialmente por lajes corporativas e além disso o RECT11 apresentava uma dívida atrelada ao IPCA que estava em forte alta.

De lá pra ca as coisas só pioraram, a vacância que em maio estava na casa de 31% agora está em 33%.

O IPCA, que é o índice que mede a inflação, só aumentou, tornando mais cara a dívida do fundo.

E pra piorar lá em maio, o gestor do fundo havia se pronunciado que o objetivo era manter o pagamento dos proventos em pelo menos 60 centavos por cota até o final do ano. Coisa que infelizmente não aconteceu. Em agosto o pagamento caiu para 50 centavos e em setembro para 44 centavos por cota.

Isso certamente desanimou os investidores que se não acreditavam em uma melhora a curto prazo, acreditavam pelo menos em uma estabilidade dos proventos.

E como você já deve imaginar, todos esses problemas impactaram em cheio o valor das suas cotas. Se em maio o valor da cota estava na casa dos 81 reais, já estando abaixo do seu valor patrimonial, hoje no momento que eu gravo esse vídeo o valor da cota está na casa dos 67 reais, tendo chego até a 66 nos últimos dias.

 

O que representa uma queda de mais de 16%, no ano o RECT11 já acumula uma queda de quase 31%, isso somente em 2021.

Com esse valor o fundo está apresentando um preço sob valor patrimonial na casa dos 0,73. Ou seja, está bem descontado perante ao valor dos seus imóveis. Agora isso não quer dizer que ele não possa cair mais ainda.

Para você ter uma ideia melhor note que se compararmos a cotação do RECT11 com os seus proventos pagos, os movimentos de queda de valor da cota ocorrem após o anuncio dos proventos no mês. A cada nova queda do valor dos proventos, vários investidores acabam se desfazendo de suas cotas. Fazendo assim o seu valor cair.

Dito a parte ruim, vamos a parte boa. Desde maio a gestora do fundo vem trabalhando para reduzir a vacância e esses esforços já apresentam alguns resultados.

Em 20 de agosto a gestora comunicou em fato relevante, a locação de parte de um conjunto no Condomínio Edifício Parque Ana Costa para a ACR Construtora e Incorporadora. A área alugada corresponde a cerca de 173 metros quadrados.

Em 30 de agosto a gestora comunicou ao mercado, a locação da totalidade dos escritórios do quarto, quinto e sexto pavimentos da torre Rio Claro Offices no empreendimento Cidade Matarazzo. A área alugada corresponde a cerca de 2.426 metros quadrados.

Em 15 de setembro a gestora comunicou ao mercado, a locação adicional de uma sala de 465 metros quadrados situada no Centro Empresarial Parque da Cidade.

Em 24 de setembro a gestora comunicou ao mercado, a locação dos escritórios do sexto, sétimo e oitavo pavimentos da Torre Sul no Canopus Corporate Alphaville. A área alugada corresponde a cerca de 4.566 metros quadrados.

E Em 30 de setembro a gestora comunicou ao mercado, a locação de um conjunto do oitavo andar do Condomínio Edifício Parque Ana Costa. A área alugada corresponde a cerda de 122 metros quadrados.

Além dessas locações, a gestora comunicou ao mercado a renegociação de um CRI, onde o fundo ganhou um período de carência de 12 meses para pagamento da dívida, o impacto pode ser de até 9 centavos por cota, mas o fundo não promete e nem garante esse aumento no valor dos proventos.

Isso de qualquer forma, da tempo e folego para o fundo se estruturar e reduzir a sua vacância.

Mas afinal, o RECT11 vale a pena?

O fundo imobiliário RECT11, vem passando por uma tempestade perfeita, com aumento da vacância devido a pandemia e aumento da dívida devido a inflação. E isso justifica muito bem a queda de mais de 30% no valor de sua cota somente em 2021.

Agora por outro lado com vacinação em estado avançado e uma melhora do cenário da pandemia, deve gerar um movimento de retorno da procura por lajes corporativas, como você pôde observar nos fatos relevantes que a gestora do fundo vem comunicando.

É importante lembrar que esses contratos de locação levam um certo tempo para começar a compor os pagamentos dos proventos do fundo.

E apesar de todos os erros cometidos pela gestão do fundo, pode-se notar que ela vem trabalhando arduamente para resolver o problema da sua vacância.

A negociação do CRI de parte da dívida, deve ajudar também no curto prazo e dar folego para a gestão e para o valor dos proventos pagos.

O preço sob valor patrimonial de 0,73 representa um desconto de quase 30%, o que é um desconto bem elevado.

Por outro lado, a inflação não parece ceder aos aumentos da taxa Selic realizados até o momento e ela ainda deve permanecer em níveis elevados por algum tempo. Isso faz com que a dívida do fundo continue crescendo.

Apesar dos esforços da gestora, ainda não é possível afirmar que a vacância irá reduzir de forma considerável no curto prazo.

Tendo os 2 lados em vista, você deve analisar se ele faz sentido para você, estude muito bem a carteira do fundo e tenha em mente também que o RECT11 é um fundo imobiliário alavancado, isso acrescenta um risco a mais para o fundo.

E nunca se esqueça de diversificar, não deixe seu capital em único fundo imobiliário, principalmente se ele for um fundo com maiores riscos como é o caso do RECT11.

POR QUE O MXRF11 ESTÁ CAINDO AINDA VALE A PENA O MXRF11 ANALISE COMPLETA

POR QUE O MXRF11 ESTÁ CAINDO? AINDA VALE A PENA O MXRF11? ANALISE COMPLETA

Um dos maiores fundos imobiliários do Brasil, o MXRF11 vem caindo nos últimos tempos e se distanciado do seu topo histórico.

Para você ter uma ideia no fim de 2019 o valor da sua cota chegou a R$ 14,52 e hoje está por volta de R$ 10,20 ou até menos.

Mas afinal o que está por traz dessa queda de preço?

Antes de mais nada esse post não é uma recomendação de compra e muito menos de venda, o intuito aqui é que você compreenda o motivo de toda essa queda do fundo e munido desse conhecimento possa tomar as suas próprias decisões.

O fundo imobiliário Maxi Renda ou MXRF11, é um dos maiores fundos imobiliários do brasil, em número de cotistas é certamente o maior, contando hoje com cerca de 393.767 cotistas.

O MXRF11 possui um patrimônio de cerca de 2.3 bilhões de reais. Ele é administrado pelo BTG Pactual e gerido pela XP, sendo um fundo imobiliário do tipo hibrido e a sua carteira de modo geral é composta por 64% de CRIs, 10% em permutas financeiras, 2% em cotas de outros fundos imobiliários e 24% em caixa.

composição carteira mxrf11

O MXRF11 possui um patrimônio de cerca de 2.3 bilhões de reais. Ele é administrado pelo BTG Pactual e gerido pela XP, sendo um fundo imobiliário do tipo hibrido e a sua carteira de modo geral é composta por 64% de CRIs, 10% em permutas financeiras, 2% em cotas de outros fundos imobiliários e 24% em caixa.

Um dos fatores que faz com que o MXRF11 tenha tantos cotistas e até de certo modo seja um dos fundos queridinhos dos investidores, é o fato do valor de sua cota ser bem acessível, hoje ela está por volta dos 10 reais e alguns centavos.

Aliado ao preço acessível, o MXRF11 sempre teve um bom dividend yield, hoje ele está por volta de 8,43%, mas já foi até mais alto.

Outro diferencial do MXRF11 é a diversificação, sua carteira possui dezenas de ativos baseados em diferentes indexadores, o que garante bons rendimentos em diferentes cenários da economia.

Com essa queda dos últimos dias o seu preço sob valor patrimonial está na casa de 1,02.

Mas se o fundo é bem diversificado, tem bons rendimentos e é acessível, qual o motivo dessa queda do MXRF11?

Bom eu separei 3 grandes motivos essa queda.

Começando pela tributação dos proventos de fundos imobiliários.

Diferentes do aluguel de um imóvel próprio, como por exemplo, uma casa que você terá de pagar imposto de renda, os fundos imobiliários são isentos desse pagamento.

Você só irá pagar imposto de renda se for realizar a venda de suas cotas com lucro, mas com relação aos proventos até então eles eram isentos.

Inclusive esse é um dos fatores que estimulam o crescimento do mercado de fundos imobiliários, mas como no Brasil se tem uma coisa que político sabe fazer bem é criar novos impostos.

Existem alguns projetos de lei tramitando no congresso nesse momento. Na realidade sai governo, entra governo, sempre se fala em tributar tanto os fundos imobiliários, quanto os dividendos pagos pelas empresas, mas agora o assunto vem ganhando força, principalmente por conta da necessidade de uma reforma tributária.

reforma tributaria

O que já te adianto que não vai acontecer como deveria, com planejamento.

É visto que o governo perdeu receita por conta da pandemia e agora ele está tentando repor essa perda, o certo seria sim realizar uma reforma tributária com planejamento e seriedade, mas infelizmente isso não vai acontecer.

Nas últimas semanas o ministro Paulo Guedes deixou bem claro que deseja tributar os dividendos, ele mencionou uma contrapartida com redução do imposto de renda pago pelas empresas.

tributação dividendos

O problema aqui que primeiro seria implementado o imposto e só depois a contrapartida. Ou seja, teríamos o risco dessa contrapartida não acontecer. 

E hoje dia 25 de junho, o governo veio oficializar uma proposta que dentre os itens prevê a tributação dos proventos em cerca de 15% a partir de 2022, lógico ainda é só uma proposta, ela precisa ser votada, mas já foi o suficiente para derrubar o valor de todos os fundos imobiliários.

tributação dos fundos imobiliarios

E com base em todo esse burburinho, todos os fundos vêm sendo impactados, os investidores estão com receio de terem os seus proventos prejudicados por isso.

IFIX ultimo mes

Com o MXRF11 não é diferente e esse é um dos fatores que impactou o preço de suas cotas, mas não é o único.

Vamos ao segundo fator, a alta da Selic.

O IFIX que é o índice que mede o desempenho dos principais fundos imobiliários assim como o ibovespa mede das ações, caminha de modo geral, de forma inversa a taxa Selic.

IFIX e Selic

Geralmente quando a Selic sobe muito, parte dos investidores de fundos imobiliários acabam migrando para a renda fixa. O motivo é bem claro, o menor risco.

Basicamente se um fundo tem um dividend yield anual na casa dos 6% e a taxa Selic está na casa dos 6% também, é muito mais fácil para o investidor deixar o dinheiro investido na renda fixa, já que ele vai ter a mesma ou até mais rentabilidade e com menos risco.

Lógico que no caso dos fundos imobiliários existem outras vantagens que vão além dos proventos, como por exemplo a valorização das cotas e até então a isenção do imposto de renda.

Mas essa é uma movimentação normal do mercado, o que de certo modo acaba até abrindo boas oportunidades de compra para os fundos imobiliários. Afinal se vários investidores vendem suas cotas para migrar para a renda fixa o preço dessas cotas tende a cair abrindo boas oportunidades.

E falando em oportunidade, um fato interessante é que diferente do ibovespa que já se recuperou da queda do início da crise, o ifix ainda não chegou ao mesmo patamar, ou seja, ainda é possível encontrar fundos com o preço da cota abaixo do seu valor patrimonial.

ifix ultimo ano
ibov ultimo ano

Mas voltando a Selic, na última reunião do copom chegamos a casa dos 4,25% ao ano, o mercado já prevê uma taxa de 5,5% até o final de 2021 e para 2022 a projeção é que a taxa chegue a 6,25 ou 6,5%.

Essa forte alta da Selic ocorre com o intuito de frear a alta da inflação, a estimativa é que terminemos o ano de 2021 com uma inflação de 5,8%, bem acima da meta do banco central que é de 3,75%.

Toda essa alta da Selic e a expectativa do mercado para futuras altas impactam diretamente o mercado de fundos imobiliários e por consequência o MXRF11 também.

E como terceiro motivo, temos uma mudança de estratégia do próprio fundo imobiliário.

Até pouco tempo atrás o MXRF11 era considerado um fundo High Yield, ou seja, ele visava um maior pagamento de proventos, mas em contrapartida com um risco maior, houve então uma migração dos ativos que compunham a carteira do fundo para ativos de maior segurança tornando o fundo High Grade.

Essa mudança de estratégia levou a uma leve queda dos proventos pagos pelo MXRF11, mas essa mudança fez alguns investidores partirem para outros fundos com maiores rendimentos e por sua vez com maior risco também.

E como bônus que ajudou na queda do MXRF11, temos uma baixa do valor dos proventos no mês de junho.

O fundo vinha pagando 8 centavos por cota e no mês de junho pagou 7. Isso aliado aos fatores anteriores só ajudou na desvalorização do fundo.

Mas e com todos esses motivos, será que o MXRF11 vale a pena?

Sobre a taxação dos fundos imobiliários, o futuro ainda é incerto, certamente se o projeto de lei for aprovado o mercado como um todo seria impactado, mas o mercado e os fundos se adaptariam com o passar do tempo, haveria uma reprecificação dos ativos e provavelmente um aumento dos proventos no longo prazo.

Mas até a votação muita coisa pode mudar e o próprio projeto pode sofrer alterações.

Agora em matéria de taxa Selic, observe que uma Selic a 6% ainda é bem abaixo dos 8,5% pagos pelo MXRF11, mas aqui temos um detalhe importante.

Lembra no começo desse vídeo que falo que 64% da carteira do MXRF11 são CRIs, esses CRIs parte é indexado ao IPCA e parte ao CDI, se a taxa Selic subir, os proventos do fundo tendem a subir também. Ou seja, por possuir uma carteira bem diversificada, a alta da Selic deve acabar ajudando o desempenho do fundo.

Além disso o MXRF11 está com 24% de patrimônio em caixa ainda, o que dá liberdade para o fundo aproveitar alguma oportunidade do mercado e aumentar ainda mais os seus proventos.

Já em matéria de mudança de estratégia, eu julgo que foi benéfico para o fundo, alguns dos ativos que ele possuía eram de alto risco e estavam mal precificados, essa mudança de high yield para high grade tornou o fundo mais robusto e preparado para enfrentar um cenário de diversas incertezas.

Então resumindo, o MXRF11 é um ótimo fundo, diferente de outros fundos que podem ser afetados pela alta da Selic, ele deve até se beneficiar desse aumento. A sua grande diversificação da carteira é outro grande trunfo e o grande número de cotistas dá ao fundo uma enorme liquidez.

A tributação sem dúvida é um risco para o mercado de fundos imobiliários como um todo, mas essa queda acentuada do valor das cotas deve abrir oportunidades para pegar os fundos de modo geral e o MXRF11 num ótimo preço.

Recomendo também a leitura do post: RECT11 NÃO PARA DE CAIR! RECT11 ainda vale a pena? Análise do RECT11.

FUNDOS IMOBILIÁRIOS DE SHOPPINGS chegou a hora de investir Análise HSML11, VISC11, XPML11, HGBS11

FUNDOS IMOBILIÁRIOS DE SHOPPINGS: chegou a hora de investir? Análise HSML11, VISC11, XPML11, HGBS11

Sem dúvidas que um dos setores de fundos imobiliários mais afetados pela pandemia foi o setor de shoppings.

Passado mais de um 1 ano desde o início da crise e com a vacinação em andamento, será que agora é momento de se investir nesse setor?

O setor de shopping sem dúvida alguma foi o setor de fundos imobiliários mais impactado pela pandemia. Seja pelas restrições de circulação e aglomeração de pessoas ou mesmo pela inadimplência dos lojistas e aumento da vacância.

Afinal as restrições impostas impactaram em cheio, fazendo os shoppings fecharem ou mesmo trabalharem somente com delivery.

Com isso muitos lojistas infelizmente acabaram fechando as suas lojas e parte dos que permaneceram passaram a não conseguir pagar em dia os seus alugueis.

Além disso os shoppings perderam a receita proveniente dos seus estacionamentos.

E aí, para tentar segurar os lojistas, a maioria dos shoppings passaram a dar descontos e renegociar as dívidas.

Já na outra ponta esses fundos imobiliários pararam ou reduziram muito o pagamento de proventos, visando segurar em caixa o máximo de dinheiro possível.

O cenário poderia estar melhorando se tivéssemos uma vacinação em processo mais adiantado, o que não é o caso no momento.

Mas digamos que tudo dê certo, a vacinação acelere e se inicie o processo de retomada da economia.

Nesse caso teríamos algumas boas oportunidades nesse setor, visando que os proventos retomem e tragam consigo o valor das cotas.

Com base nisso, vamos analisar os 4 maiores fundos imobiliários que temos:

 

Lembrando que eu utilizei o valor patrimonial como métrica.

Eu iria pegar os 5 maiores fundos, mas o 5º lugar seria o ABCP11 que desde o ano passado teve problemas envolvendo um dos cotistas, no caso a CPP e a receita federal, mas isso é assunto para um outro vídeo.

Começando pelo 4º maior fundo de shopping:

HSML11:

Com um patrimônio superior a 1 bilhão e meio de reais, o HSML11 possui hoje 5 shoppings sendo 3 deles localizados no estado de São Paulo, 1 no Acre e 1 em Alagoas.

Como você pode observar o fundo conseguiu manter uma vacância relativamente baixa tendo em vista todo esse conturbado cenário.

Hoje a sua vacância está na casa dos 5%. É inclusive a mais baixa dos 4 fundos que eu selecionei.

Apesar de algumas lojas terem fechado durante esse período, o fundo consegui trazer novas lojas também.

E aqui temos uma das armas que fundo usou para segurar os lojistas, os descontos sob os alugueis.

Note que ele foi reduzindo gradualmente de acordo com a queda da inadimplência, chegando ao patamar mínimo de inadimplência em meados de dezembro, porém aí veio a segunda onda o que fez com que a inadimplência voltasse a subir.

Já os pagamentos de proventos acompanharam os descontos dados pelo fundo, sendo impactado também pela segunda onda.

hsml 11 proventos

Agora vamos ao valor da cota. Em janeiro de 2020, ela chegou a bater a casa de 125 reais e no pior momento da crise bateu a casa de 67 reais, depois disso tivemos uma recuperação gradual com uma queda coincidindo com a segunda onda e hoje a sua cota está entre 89 e 90 reais.

Sendo o seu preço sobre valor patrimonial de 0,94.

Guarde todos esses dados para você e vamos para o 3º maior fundo de shoppings.

VISC11:

Possuindo um patrimônio na casa de 1 bilhão e setecentos milhões de reais, o VISC11 possui atualmente 15 shoppings distribuídos em 10 estados diferentes.

Como você pode observar assim como HSML11, o VISC11 manteve uma taxa de vacância relativamente baixa e do mesmo modo a solução utilizada para manter os lojistas foi dar descontos.

Esses descontos foram sendo reduzidos de acordo com a queda da inadimplência, que logicamente foi possível com a reabertura das lojas.

Com a segunda onda os descontos dados aos lojistas voltou a crescer.

Quanto aos proventos, houve uma redução que acompanhou os descontos dados pelo fundo imobiliário e foram sendo retomados à medida que os descontos eram reduzidos, mas sofreram nova queda com o início das restrições devido a segunda onda.

Com relação ao valor da sua cota, ela chegou a casa dos 145 reais em janeiro de 2020 e teve o seu valor mínimo de 72,30 atingido em março do mesmo ano. Atualmente o valor da sua cota está na casa de 108 reais.

Sendo o seu preço sobre valor patrimonial de 0,92.

O segundo maior fundo imobiliário de shopping é o XPML11.

Atualmente o valor patrimonial do XPML11 está na casa dos 2 bilhões de reais, possuindo ao todo 13 ativos localizados em 5 estados diferentes.

Assim como os fundos anteriores o XPML11 manteve uma vacância relativamente baixa, atualmente ela encontra-se na casa de 5,5%.

A estratégia foi a mesma, a utilização de descontos como meio de segurar os seus lojistas.

Já com relação aos proventos, o XMLP11 foi mais rigoroso, ficando os 3 piores meses de 2020 sem pagar nenhum provento e posteriormente retomando os pagamentos, mas assim como os demais, recendo mais recentemente um impacto em decorrência da segunda.

Referente ao valor da sua cota, ela chegou a valer 147 reais em janeiro de 2020, atingindo 68 reais em março do mesmo ano e hoje encontra-se na casa de 104 reais.

Sendo o seu preço sobre valor patrimonial cerca de 0,95.

O maior fundo imobiliário de shopping atualmente é o HGBS11, com patrimônio na casa de 2.2 bilhões de reais.

O HGBS11 possui atualmente cerca de 17 ativos, distribuídos em 5 estados.

Assim como os demais fundos imobiliários, o HGBS11 deu descontos paras os seus lojistas e renegociou dividas, mantendo também uma vacância relativamente baixa, hoje ela encontra-se na casa dos 8%.

Já os seus proventos acompanharam os seus descontos e estavam se recuperando pouco a pouco, até a chegada da segunda onda.

Referente ao valor da sua cota, ela chegou a mais de 301 reais em janeiro de 2020 e a 169 reais em março do mesmo ano. Atualmente ela está por volta de 200 reais.

Sendo assim o HGBS11 está com um preço sobre valor patrimonial de cerca 0,91.

Analisando os 4 maiores fundos imobiliários de shoppings, podemos observar várias semelhanças entre eles, primeiro uma forte queda no mesmo período de março de 2020, assim como a grande maioria dos ativos negociados em bolsa e uma lenta retomada posterior a isso.

Apesar de todo os problemas de fechamentos e lookdown, os fundos de shoppings conseguiram administrar bem a crise e seguraram a vacância em patamares aceitáveis.

Convenhamos, com tudo que aconteceu, é quase um milagre as taxas de vacância estarem em menos de 10%.

Mas como fator principal deles ainda estarem descontados, ou seja, o valor de suas cotas estarem abaixo do valor dos seus patrimônios, é o fato da queda dos proventos, lógico essa queda foi necessária para manter a vacância baixa. Afinal se de um lado você está dando desconto dos alugueis para os lojistas, do outro você deixa de pagar os seus cotistas.

Como o investidor de fundo imobiliário visa de forma principal os proventos distribuídos pelos fundos, a demanda por esse setor ainda está baixa.

Agora por outro lado, isso gera oportunidade de se ganhar com valorização das cotas em uma possível retomada dos proventos.

A partir do momento que as restrições começarem a diminuir esses proventos devem passar a aumentar e trazendo consigo a procura por esses fundos.

Quando isso ocorrer, possivelmente a cota desses fundos vai se valorizar, se vai chegar ao valor do início de 2020, não temos como prever, até porque a alta da Selic pode reduzir levemente a procura.

A questão aqui fica sendo que tudo ainda está muito incerto, é difícil precisar esse momento de retomada, o que aumenta e muito o risco, mas se você avalia que pode ocorrer de repente esse ano, pode ser bem interessante começar a pensar em se investir nesse tipo de fundo agora.

Afinal se a ideia for ganhar na valorização da cota, a entrada deve ser feita antes que o fundo se recupere.

Agora se você acha que ainda vamos demorar a ter uma retomada, você pode aguardar para entrar nesse setor de fundos.

Uma estratégia que eu sigo é, vai aportar compra um pouco naquele mês, caiu provento, compra mais um pouco, não é porque pode ser uma boa oportunidade que você vai alocar todo o seu capital nisso, vai aos poucos e observando como está o mercado.

A situação antes da segunda onda já estava melhorando, o que serviu como um termômetro para sabermos o que pode acontecer futuramente, como você pode observar, os proventos estavam aumentando e a inadimplência caindo, mas novamente o momento ainda é de cautela.

E independente do setor de fundo imobiliário, é sempre importante lembrar que você deve sempre diversificar a sua carteira e ficar longe dos fundos de monoativo e monoinquilino.

Recomendo você ver o nosso post a respeito do RECT11: RECT11 NÃO PARA DE CAIR! RECT11 ainda vale a pena? Análise do RECT11.

 

RECT11 NÃO PARA DE CAIR! RECT11 ainda vale a pena Análise do RECT11

RECT11 NÃO PARA DE CAIR! RECT11 ainda vale a pena? Análise do RECT11.

O fundo imobiliário RECT11 não para de cair, só esse ano o fundo imobiliário caiu mais de 23%, mas afinal o que está acontecendo com ele?

Ainda vale a pena o fundo imobiliário RECT11?

O fundo imobiliário RECT11 ou REC Renda imobiliária teve sua constituição em dezembro de 2018. Ele é gerido pela BRL Trust e sua consultoria é feita pela REC Gestão de recursos.

Apesar de inicialmente ser um fundo do tipo tijolo, hoje ele é considerado do tipo híbrido.

Com patrimônio de cerca de 768 milhões de reais e 68.223 cotistas. O RECT11 representa hoje 0,9% do IFIX.

A taxa de administração do RECT11 é de 0,17% ao ano e a de consultoria é de 1%.

A composição da sua carteira é a seguinte:

ativos do fundo imobiliário RECT11

87% do fundo está em imóveis do tipo lajes corporativas ou seja, seu segmento predominante é o de lajes corporativas. Já 5% estão alocado em CRIs, 8% em renda fixa e 1% em outros ativos.

O RECT11 possui 8 imóveis em 4 estados, todos de altíssimo padrão, considerados classe A, AA ou AAA.

ativos RECT11

Agora para você entender melhor sobre o RECT11 e seus riscos, você precisa entender o que é um fundo imobiliário alavancado.

Alavancagem nada mais é que endividamento ou seja, o fundo fez uma espécie de empréstimo para adquirir mais patrimônio do que ele tinha de dinheiro dos seus cotistas.

O fundo faz esse tipo de operação quando ele localiza algum imóvel com potencial de receber mais em aluguel do que o valor da dívida ou algum imóvel desvalorizado que possa ser uma oportunidade. Tornando assim uma operação lucrativa para o fundo.

Dito isso, vamos aos problemas do RECT11.

O fato dele ser alavancado não é um problema, faz parte da estratégia do fundo, o cotista antes de entrar nesse fundo deve estar ciente dessa estratégia e inclusive essa estratégia faz com que o fundo ofereça um bom dividend yeld, mas em contrapartida com um risco maior.

O que impactou o RECT11, foi que a sua dívida é atrelada ao IPCA, que até antes da pandemia estava em declínio, mas vem acelerando e muito nos últimos meses.

Com o IPCA subindo a operação passa a não dar mais lucro reduzindo os proventos pagos pelo fundo.

Outro problema que o fundo teve foi o término do contrato do edifício barra da tijuca com a vivo, era um espaço de mais de 23 mil metros quadrados e com um aluguel acima da média do mercado.

Logicamente o fundo já esperava o impacto da saída da vivo, mas não conseguiu impedir o impacto dela.

Somado a isso temos a vacância que cresceu junto com a pandemia, muitas empresas passaram a aderir ao home office atingindo em cheio o setor de lajes corporativas.

Hoje a vacância do RECT11 está na casa dos 32,8%.

E por fim temos a 6ª subscrição do RECT11, como o fundo já previa o aumento do IPCA, a solução escolhida foi realizar mais uma emissão de cotas e utilizar o dinheiro dessa emissão para adquirir CRIs que abatessem o efeito da alta do IPCA.

A ideia era ter CRIs atrelados ao CDI recebendo nessa ponta para compensar o aumento do IPCA.

Era uma ótima solução, mas veio na hora errada, o fundo demorou demais para tomar essa decisão e quando ela veio, o mercado não gostou nada do valor abaixo ao valor patrimonial, além de ter acontecido num momento de queda da cotação do fundo.

Afinal muitos investidores saíram junto com a saída da vivo.

O resultado disso foi que o fundo não conseguiu angariar os recursos que precisava para zerar a dívida, mas ainda assim ele vai abater boa parte dela.

Outro ponto que pode ter assustado um pouco os investidores foi que para compensar a perda, o RECT11 tem queimado o seu caixa para manter os proventos e esse caixa está chegando ao fim, mas o gestor garante que os 60 centavos por cota deve ser mantido nos próximos meses.

E somado a isso tudo, temos o efeito manada, muitos investidores ao verem a desvalorização de suas cotas começam a sair do mundo, fazendo com que outros também saiam, mesmo sem entender exatamente o motivo da queda.

O fundo RECT11 ainda vale a pena?

O RECT11 é um bom fundo imobiliário, com uma ótima gestão e que de modo geral opera de forma transparente, hoje o seu maior problema não é a dívida em si, mas o aumento da vacância. O que na minha opinião só deve se reverter após uma vacinação em massa da nossa população.

Quando a maioria da população estiver vacinada e a economia iniciar um processo de retomada a procura pelos escritórios corporativos deve voltar a crescer. A questão é quanto tempo isso vai levar.

Mas ainda assim com todos os problemas que o fundo vem enfrentando ele apresenta um bom dividend yeld, tem ótimos imóveis e uma boa gestão. O valor da sua cota estando desvalorizado pode ser um atrativo.

Se você já é cotista do fundo, você deve avaliar se a estratégia do RECT11 ainda faz sentido para você, analise se vale a pena também sair com prejuízo no valor de suas cotas.

E se você não é cotista do fundo e a estratégia dele faz sentido para você, talvez esse possa ser sim um bom momento de entrar, mas só tome essa decisão após você entender todos os riscos do fundo.

Na verdade esse conselho vale para qualquer investimento que você vá fazer, conheça muito bem aonde você está colocando o seu dinheiro.

O preço da cota está abaixo do valor patrimonial, o preço sobre valor patrimonial está na casa de 0,8. Em outras palavras, é como se você estivesse pagando 8 reais por algo que vale 10.

Agora isso não é garantia que o valor dele vai voltar, mas a tendência é que com o passar do tempo e a redução dessa vacância isso tenha boas chances de acontecer. Só não temos ainda como saber quanto tempo isso irá levar.

Quer saber mais sobre fundos imobiliários? Veja nosso post sobre eles: O que são Fundos Imobiliários e como ganhar dinheiro

FUNDOS DE INVESTIMENTOS – Tudo o que você precisa saber.

Você sabia que com pouco dinheiro é possível investir nos melhores investimentos do mercado? E melhor, você nem precisa saber escolher entre um investimento e outro, você terá uma equipe de analistas trabalhando todos os dias para fazer isso por você.

Eu sei que pode parecer até mentira, mas existe sim esse tipo de investimento.

Conheça os Fundos de Investimentos.

Imagine a seguinte situação: Joãozinho muito esperto, trabalha duro todos os dias, ele passa a tomar decisões mais assertivas sobre os seus gatos, realizando compras somente quando necessário e assim Joãozinho começa a ter dinheiro disponível para investir.

Joãozinho já viu em suas redes sociais que a poupança não vale a pena e que a bola da vez é a bolsa de valores! Mesmo sem conhecimento nenhum a respeito do que é uma ação ou mesmo ter investido em outros investimentos até então, Joãozinho resolve comprar ações de empresas que ele ouviu falar que iriam multiplicar o seu valor em poucos dias.

Tomado pelo sentimento da ganancia e achando que vai ser o próximo Warren Buffet Joãozinho colocou todas as suas economias nessas empresas, passados alguns dias, ele observa que suas ações caíram pela metade do preço, o desespero bate, Joãozinho vende todas as suas ações e decide nunca mais investir, afinal ele passa achar que bolsa de valores é um casino.

Isso parece brincadeira, mas acontece todos os dias, pessoas começam a investir sem conhecimento nenhum e acabam se frustrando com perdas significativas de patrimônio por terem realizado decisões ruins.

Se você quer começar a investir e não possui conhecimento nenhum, a bolsa de valores não é para você, é preciso antes de mais nada investir tempo e talvez até dinheiro em conhecimento e entender a lógica do mercado.

Agora se você tem medo de começar a investir exatamente por ver casos como o do Joãozinho ou mesmo se você não possui tempo para estudar sobre os mais diversos tipos de investimentos e até as empresas que estão listadas na bolsa de valores.

E além disso com a renda fixa pagando menos que a inflação e o seu dinheiro parado no seu banco ou em sua conta digital perdendo poder de compra todos os dias.

O mais indicado para você é investir através de fundos de investimentos.

Mas o que é um fundo de investimento?

Fundos de investimentos nada mais são que uma forma de aplicação financeira que reúne capital de vários investidores, aqui chamados de cotistas e é administrado por um gestor. Dentro da carteira desse fundo existe uma cesta de ativos que podem ser títulos de renda fixa, moedas estrangeiras, ações de empresas do brasil e do exterior, derivativos, commodities e até mesmo cotas de outros fundos.

Podemos dizer que um fundo de investimento é semelhante a um condomínio, onde cada cotista seria dono de uma casa e paga uma taxa para a administração do mesmo.

Sozinho demandaria muito dinheiro para que uma pessoa pudesse ter uma casa com piscina, quadra de esportes, spa, sauna e etc. Mas através do condomínio ela pode ter acesso a tudo isso.

Com o fundo de investimento acontece a mesma coisa, sozinho para o investidor ter acesso a vários investimentos ele precisaria de uma quantidade elevada de dinheiro e além disso para ele tomar as melhores decisões ele precisaria de tempo e conhecimento.

Então através do fundo de investimento é possível aplicar em diversos tipos de produtos financeiros, com diferentes graus de rentabilidade e risco, sem precisar ter muito dinheiro e o melhor com alguns dos maiores profissionais do Brasil realizando a gestão desses ativos.

E assim como em um condomínio o fundo de investimento possui um regulamento ondes estão estabelecidas suas regras de funcionamento, como aplicação, resgate, custos e etc.

Em outras palavras podemos dizer que o gestor reúne dinheiro de vários investidores diferentes, com esse dinheiro em mãos ele escolhe os melhores investimentos possíveis de acordo com o objetivo e estratégia do fundo e após a aplicação ele passa a realizar o acompanhamento diário desses investimentos tomando as decisões necessárias para o melhor desempenho do fundo.

E por terceirizar esse trabalho para o gestor você paga algumas taxas como administração e performance que já são descontadas no rendimento do fundo.

Além disso, como o montante do dinheiro é alto, chegando a casa dos bilhões de reais, o fundo tem acesso a investimentos com maiores rentabilidades que não estão disponíveis para quem está começando.

E quem são os gestores de fundos de investimento?

Eles geralmente são profissionais credenciados a CVM com vasta experiência de mercado, além disso geralmente o fundo conta com uma equipe de analistas responsáveis por diferentes setores.

Eu costumo dizer que quando se adquire um fundo de investimento, na verdade se está contratando um gestor para cuidar de seu patrimônio.

Por isso a escolha do gestor é um dos pontos mais importantes na hora de se escolher um fundo, escolhendo o gestor, você estará concordando com a estratégia que ele segue para gerir o seu dinheiro.

E o que são as cotas de um fundo de investimento?

A cota é a menor parte possível de um fundo de investimentos. Quando se compra cotas de um fundo, se está comprando pedaços dele. Os rendimentos e taxas são proporcionais a número de cotas que o investidor adquiriu.

Quais os tipos de fundos de investimentos?

Existem diversos tipos de fundos de investimento, de modo geral podemos classificá-los em:

Fundos de renda fixa: são os fundos que direcionam no mínimo 80% dos seus investimentos em ativos de renda fixa pré-fixados ou pós fixados.

Os 20% restantes podem ser investidos em derivativos para aumentar a rentabilidade do fundo.

Aqui entram os fundos de curto prazo também, geralmente com alta liquidez, que são utilizados de modo geral para reserva de emergência.

Os fundos de renda fixa tentam ganhar do CDI e são indicados para o perfil conservador, principalmente para aqueles que buscam rendimentos sem abrir mão da segurança.

São indicados também para investimentos de curto prazo, por exemplo, quero trocar de carro daqui 1 ano, eu posso deixar o meu dinheiro em um fundo de renda fixa que de modo geral pagam mais que o tesouro direto ou uma conta digital e quando eu precisar do dinheiro eu simplesmente faço o pedido de retirada.

Temos também os fundos de renda variável ou ações:

Esses fundos aplicam a maior parte do patrimônio em ações de empresas, consequentemente os seus resultados tem uma maior volatilidade, podendo ter resultados negativos e por outro lado ganhos bem expressivos ao longo do tempo.

Existem 2 grandes grupos de fundos de ações, os de gestão ativa e os de gestão passiva. Dentro desses 2 grandes grupos existem as categorias que refletem as principais estratégias adotas pelos fundos.

Dentre elas podemos citar fundos de dividendos, internacionais, setoriais, long short, long biased, long only, small caps.

Esse tipo de fundo de investimento é indicado para quem quer se expor a renda variável buscando maiores ganhos e aceitando a variação do curto prazo, é uma forma de se investir em ações sem necessariamente precisar acessar a bolsa de valores ou entender como ela funciona.

Outros fundos de investimentos bem comuns no mercado são os multimercados.

De modo geral, podemos dizer que seria uma mistura dos fundos de renda fixa com renda variável.

Nesse caso o gestor do fundo de investimento possui uma gama maior de possibilidades que as demais categorias

Esses fundos de investimentos costumam ter uma carteira bem diversificada tendendo a performar melhor que os fundos de renda fixa, mas com menores riscos que os fundos de ações.  Seria um meio termo entre as 2 categorias.

Eles são indicados para os investidores que aceita um certo nível de volatilidade se tiver em troca maiores retornos.

Existem ainda os fundos cambiais, que são compostos por investimento em moeda estrangeira.

Esses fundos de investimentos servem como proteção de carteira e diversificação internacional.

Temos também os fundos internacionais, que além de moedas podem investir em outros ativos dos mais variados países.

E por fim temos os fundos imobiliários.

Conhecidos como FIIs são fundos que investem no setor imobiliário e diferentemente dos anteriores que eu citei são comprados diretamente na bolsa de valores, mas a respeito deles eu vou deixar post que eu fiz falando somente sobre fundos imobiliários.

O que são Fundos Imobiliários e como ganhar dinheiro

O fundo de investimento é seguro?

Os fundos de investimentos são regulamentos pela CVM, além disso eles passam por auditorias periódicas.

Como funciona o Imposto de renda em fundos de investimentos?

Para os fundos de renda fixa e multimercado a alíquota é cobrada de forma regressiva de acordo com o tempo que se mantem o dinheiro aplicado começando em 22,5% e terminando em 15%. Esses fundos possuem um sistema de antecipação de imposto chamado come-cotas, ele é acontece automaticamente a cada 6 meses sendo deduzidas sobre as cotas que o investidor possui.

Se nesse meio tempo o investidor pede o resgate do investimento, o imposto de renda será deduzido no resgate, proporcionalmente ao tempo, pós pagamento do come-cotas.

Já os fundos de ações não possuem come-cotas, o imposto é deduzido somente no momento do resgate e sua alíquota é de 15%.

Quais são as taxas que os fundos de investimentos possuem?

Os fundos de investimento possuem 3 tipos de taxa.

A taxa de administração, que é cobrada para custear a gestão do fundo, seria o valor que descontado do patrimônio total para remunerar o gestor e sua equipe.

A taxa de performance, que é uma espécie de bônus toda vez que o fundo ultrapassa o seu benchmark.

Eu não considero ela exatamente ruim, pois se o fundo está rendendo mais do que o prometido, vejo com bons olhos que o gestor seja remunerado pelo seu bom desempenho.

E você deve estar se perguntando o que é benchmark, no caso dos fundos é uma referência que determina a rentabilidade de seus ativos. O CDI por exemplo é comumente usado por fundos de renda fixa.

Mas voltando as taxas, por fim temos a taxa de saída. Se aplicável é a taxa cobrada caso o investidor queira sair do fundo antes do seu prazo estabelecido.

Aqui entramos no que é liquidez dos fundos de investimentos.

Liquidez é quando você pode fazer a retirada do seu capital de dentro do fundo, existem fundos com liquidez diária até fundos com 60 dias ou mais, isso significa que se você fez o pedido de resgate do fundo hoje, depois de X dias o dinheiro estará na sua conta.

Quais as vantagens em se investir em fundos de investimentos?

Podemos citar como vantagens a gestão profissional, dificilmente o investidor que está começando terá o conhecimento e tempo necessário para gerir de forma correta os seus investimentos se estivesse fazendo por conta própria.

A diversificação, mesmo com pouco dinheiro como o fundo é composto de uma série de ativos, você estará investindo em todos esses ativos.

A praticidade, é muito mais rápido e pratico investir em um fundo do que gerenciar vários ativos.

O imposto de renda cobrado direto na fonte é outra facilidade, tendo em vista que você não precisará se preocupar com geração e pagamento de DARF.

A diversidade, existem centenas de fundos de investimento, cada um com uma estratégia diferente, basta você encontrar a que se encaixa com o seu perfil.

A acessibilidade: Existem fundos que você pode começar investindo apenas com 100 reais. E com esses 100 reais você já tem acesso a toda a carteira de ativos que o fundo tem.

E quais as desvantagens de se investir em fundos de investimentos?

Como única desvantagem podemos citar as taxas, apesar que se o fundo entrega o prometido e desempenha bem, isso não é exatamente uma desvantagem, mas se você investisse nos mesmos ativos que o fundo investe seguindo a mesma estratégia, você não teria esse custo, tudo vai depender do seu conhecimento e tempo disponível.

Eu poderia até citar que o fato de você não poder interferir nas escolhas do fundo seria uma desvantagem, mas veja que a essência do fundo é exatamente você terceirizar essa gestão.

Qual o melhor fundo de investimento?

Não existe o melhor fundo de investimento. Existe o mais adequado ou os mais adequados para o seu perfil e seus objetivos.

Por exemplo se você não aceita riscos, fique longe dos fundos de ações.

Se o objetivo com o fundo é para uma reserva de emergência, você precisa buscar um com liquidez diária.

Se você quer aumentar os seus ganhos e investir na bolsa sem precisar estudar o mercado os fundos de ações são mais indicados.

Agora o recomendado é sempre diversificar os seus investimentos entre vários fundos de investimentos de diferentes tipos, uma carteira com por exemplo alguns fundos de renda fixa, alguns fundos multimercado e alguns fundos de ações é uma carteira bem balanceada. Logicamente que tudo depende de investidor para investidor.

Existem ainda ferramentas na web que comparam o desempenho entre fundos de investimento, apesar de rentabilidade passada não ser garantia de rentabilidade futura eu indico para você sempre olhar o desempenho dos fundos nas crises, como eles encararam os momentos de turbulência no mercado.

Como invisto em um fundo de investimento?

Através da sua corretora de valores, cada corretora tem em seu portfolio uma seleção de fundos de investimentos, algumas corretoras podem ter mais, outras menos, alguns fundos podem ser encontrados em uma e em outras não, então o primeiro passo para se escolher um fundo, é analisar quais as opções que tem em sua corretora.

Sendo assim os fundos de investimento são uma aplicação financeira bastante simples e acessível a todos os investidores. Você encontra fundos com aplicação mínima de 100,00 reais.

Os fundos de investimento são indicados para quem está começando, não possui tempo ou conhecimento para acompanhar o mercado financeiro e gerir os seus investimento, como forma de diversificação de carteira ou mesmo para seguir a estratégia de um gestor.

O mais importante é que você veja bem o histórico do fundo de investimento, o que ele promete, quem é seu gestor, analise o prospecto e encontre os fundos de investimentos que mais se adequam ao seus objetivos e perfil de investidor.

Lembrando que você deve também diversificar os seus investimentos em mais de um fundo de investimento e de diferentes tipos e estratégias.

Assim você garantirá bons rendimentos e com segurança, não exigindo tanto acompanhamento da sua parte.

ALUGUEL DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS: SAIBA COMO MULTIPLICAR OS SEUS GANHOS

A pouco tempo atrás os Fundos Imobiliários chegaram a marca de 1 milhão de investidores.

A novidade agora foi que a B3 autorizou o empréstimo de cotas de Fundo Imobiliários, que deverá começar a partir do dia 9 de novembro.

Para começar, o que é aluguel de cotas?

O aluguel nada mais é que o investidor que detém as cotas de um fundo imobiliário emprestar para outro investidor, por uma remuneração e prazo previamente combinados.

O investidor que detém as cotas nessa operação passa a ser chamado de doador.

E o investidor que as empresta é chamado de tomador.

Quem garante a segurança dessa transação é a própria bolsa de valores, no caso do Brasil, a B3.

Mas por que alguém aluga uma cota de fundo imobiliário?

Quando um investidor acredita que certo ativo irá cair no curto prazo, ele pode vende-lo no momento atual para recompra-lo posteriormente. Caso ele não possua esse ativo em carteira para realizar essa operação especulativa, ele precisa emprestar de alguém esse ativo.

O nome dessa operação é operar vendido, ou venda a descoberto.

Concluída a operação o investidor recompra a preço de mercado o mesmo ativo e o devolve para quem deixou alugado. A diferença de preço entre o momento que ele vendeu para o momento que ele recomprou é quanto ele irá lucrar na operação.

E por ter emprestado esse ativo ele pagará uma remuneração para o investidor que o emprestou.

Exemplificando, imagine que o investidor 1 possui cotas do fundo imobiliário BCFF, ele possui essas cotas para longo prazo e não está se importando com a variação de preços atual.

Já o investidor 2 não possui cotas desse fundo imobiliário, mas ele acredita que o valor das cotas desse fundo irão cair no curto prazo.

Então o investidor 1 disponibiliza para aluguel as suas cotas. O investidor 2 as toma e as vende a preço de mercado.

Passa-se 1 mês o investidor 2 paga aluguel para o investidor 1.

No mês seguinte o valor das cotas do fundo imobiliário caem, o investidor 2 compra a mesma quantidade e as devolve para o investidor 1 acrescidas do juros e a operação é encerrada.

A diferença dos valores é o lucro que o investidor 2 teve, caso o valor das cotas não caia e ele encerre a operação, ele terá tido prejuízo.

Já o investidor 1 que alugou suas cotas, ganha o aluguel de todo jeito.

Até então o aluguel era possível somente com: Ações, ETFs e BDRs.

A novidade é que a partir do dia 9 de novembro será possível também realizar essa operação com fundos imobiliários.

E o que acontece com os proventos durante o tempo que estão alugadas as cotas do fundo?

Nada. O doador continua recebendo os proventos normalmente. Ele só não pode realizar a venda das suas cotas enquanto elas estiverem alugadas.

E quais os riscos dessa operação?

Para o doador, os riscos são praticamente nulos, já que a bolsa regula toda a operação e tanto o doador quanto o tomador irão realiza-la por intermédio das suas corretoras. Inclusive para que você possa deixar suas cotas alugadas é preciso entrar em contato com sua corretora.

Já para o tomador, o risco está na variação do mercado, ele pode perder dinheiro na operação e ainda ter que pagar o aluguel.

E como funciona o imposto de renda?

Como o aluguel é considerado uma remuneração fixa, pois não oferece riscos ao doador, o seu imposto de renda segue a mesma tabela decrescente da renda fixa. Iniciando em 22,5% até 15% de acordo com o tempo.

Como o mais comum é que o aluguel dure menos que 180 dias, de modo geral o imposto de renda será de 22,5%.

Já para o tomador o imposto de renda irá incidir apenas no lucro da operação.

Quais as vantagens de se alugar as cotas de um fundo imobiliário?

A grande vantagem para o investidor que é o doador, é ganhar os proventos ter uma remuneração adicional vinda do aluguel. O valor dessa remuneração varia de acordo com o mercado, de modo geral ela não é muito alta, ou seja, se você tem poucas cotas possivelmente irá ganhar alguns centavos, mas veja que você está ganhando uma remuneração sem fazer nada mais por isso.

E se você já possui uma quantidade expressiva de cotas, o valor que você recebe, será proporcionalmente mais alto.

Já para o investidor que é o tomador a vantagem é poder operar vendendo ativos que ele não possui.

E quais as desvantagens do aluguel de cotas?

Para o doador a desvantagem seria ele não poder vender enquanto as suas cotas estiverem alugadas, mas se você as tem para o longo prazo isso torna-se irrelevante.

E para o mercado de fundos imobiliários o que isso irá impactar?

Com mais essa possibilidade de operação isso pode atrair ainda mais investidores para o mercado de fundos imobiliários.

Provavelmente acarretará num aumento da volatilidade dos fundos. Até então os fundos imobiliários possuíam uma volatilidade muito menor do que das ações, ou seja, o valor das suas cotas variavam muito menos comparado ao mercado de ações.

Com o aumento do volume de operações essa volatilidade deve aumentar.

Já para os fundos imobiliários e mais especificamente os FOF, que são fundos de fundos isso dará a possibilidade de uma maior gama de operações que o fundo pode realizar, aumentando assim a sua remuneração.

Inicialmente não serão todos os fundos imobiliários que poderão ter suas cotas alugadas. Haverá um filtro por número de cotistas e liquidez do fundo.

Caso você ainda tenha dúvidas do que é e como funciona um fundo imobiliário e porque você deve pensar em começar a investir nessa modalidade de investimento, segue abaixo um post que eu fiz falando tudo sobre os fundos imobiliários:

O que são Fundos Imobiliários e como ganhar dinheiro

O que são Fundos Imobiliários e como ganhar dinheiro

Você já pensou em ser dono de um shopping ou de um galpão logístico ou ainda de um edifício corporativo? E se eu te contar que a partir de um investimento de 10 reais você pode! 

Afinal o que são fundos imobiliários?

Um Fundo Imobiliário nada mais é do que um grupo de investidores que se juntam para comprar um imóvel ou vários, tornando assim mais acessível a sua aquisição. Esse fundo imobiliário é gerido por um gestor que de modo geral é altamente qualificado no mercado de imóveis.

Cada investidor passa a ter cotas do fundo, essas cotas são proporcionais ao dinheiro investido e dão ao cotista o direito a receber alugueis, no caso do fundo imobiliário esses alugueis são chamados de rendimentos, proventos ou dividendos.

Então quais as vantagens de um fundo imobiliário comparado a um imóvel?

1 – Maior acessibilidade

A partir de 10 reais você consegue adquirir uma cota de um fundo imobiliário, logico que o retorno será proporcional ao número de cotas que o investidor possui, mas você consegue comprar um pedacinho de uma casa? Com um fundo imobiliário isso é possível e o melhor, se o cotista reinvestir os alugueis todos os meses adquirindo novas cotas ele irá multiplicar os seus ganhos ao longo do tempo.

2 – Maior rentabilidade

Como em fundos imobiliários geralmente são imóveis enormes e em áreas nobres ou ainda locados para empresas de grande valor, de modo geral o investidor irá receber alugueis muito maiores que a media que ele teria com um imóvel convencional.

Além desses alugueis a cota do fundo imobiliário se valoriza ao longo do tempo, sendo assim o cotista ganha tanto com os alugueis quanto na valorização de suas cotas

3 – Maior liquidez

Fundos imobiliários tem maior liquidez, ou seja, se o investidor precisar ou desejar ele pode vender em instantes as suas cotas e melhor, ele pode vender parte delas caso deseje. Você não pode vender só um pedaço da cozinha de uma casa.

4 – Não paga imposto de renda

Ao contrario de um imóvel, os alugueis de fundos imobiliários são isentos de imposto de renda. O investidor de um fundo imobiliário só irá pagar imposto de renda se no momento da venda de suas cotas ele teve algum lucro. Aí o imposto de renda irá incidir sobre este lucro.

5 – Experiência com bolsa de valores

Outro fator que aumenta a facilidade de aquisição de um fundo imobiliário é que os fundos imobiliários são negociados em bolsa de valores, ou seja com apenas um click você pode adquirir cotas de um fundo. Em um imóvel convencional você precisa achar o imóvel, pagar as taxas de aquisição e muitas vezes fazer alguma manutenção além do tempo de espera até alugar.

O fundo imobiliário pode ser uma porta de entrada para o investidor iniciante conhecer a bolsa de valores e assim adquirir experiência com o seu funcionamento.

6 – Menor volatilidade do que ações

Fundos imobiliários apesar de serem negociados em bolsa, tem uma menor volatilidade do que ações. Para o investidor iniciante o sobe e desce do valor de uma ação pode assustar, com fundos imobiliários esse movimento é muito mais suave.

7 – Retorno maior que a renda fixa

Atualmente a taxa de juros do brasil encontra-se a 2% ao ano, é possível encontrar fundos com pagando até 9 – 10% o que corresponderia a 5 anos de renda fixa sem contar a valorização da cota, lógico que o risco da renda fixa é menor e outro ponto importante a ressaltar é que o investidor não deve deixar a sua reserva de emergência em fundos imobiliários.

Ok, mas quais os riscos de um fundo imobiliário?

O maior risco que o cotista pode ter, seria o imóvel ficar vago, essa vacância pode ser mitigada investindo em fundos imobiliários com múltiplos imóveis e múltiplos inquilinos.

O investidor também deve diversificar a sua carteira de fundos imobiliários. Ele pode e deve adquirir fundos de vários setores, como por exemplo, shoppings, logístico, escritórios e assim por diante.

Então resumindo, o brasileiro de modo geral adora investir em imóveis, quem nunca ouviu de um parente que deveria comprar uma casa, imóveis representam segurança e com fundos imobiliários o investidor pode se expor ao mercado imobiliário de forma fácil ágil e tendo uma maior rentabilidade.

E caso você queira saber mais a respeito de bolsa de valores e como ela funciona, confere o post que eu fiz:

Bolsa de valores: O que é e como funciona