RECT11 Queda de 31% em 2021! Ainda vale a pena? Análise do RECT11
A um tempo atrás eu fiz um vídeo falando sobre a desvalorização do fundo imobiliário RECT11.
E de lá para cá o fundo se desvalorizou ainda mais, depois de toda essa queda será que ele ainda vale a pena?
O fundo imobiliário RECT11 ou REC Renda imobiliária, já esteve presente em nosso canal antes, inclusive se você não viu o vídeo dele na época segue o link abaixo:
Ou se você preferir, temos também um post sobre ele aqui no blog: RECT11 NÃO PARA DE CAIR! RECT11 ainda vale a pena? Análise do RECT11.
É importante que você veja porque nele eu comento outros dados e fatos relevantes sobre o fundo que eu não irei abortar nesse vídeo.
Na época do vídeo, o RECT11 passava basicamente por 2 problemas, um aumento considerável da vacância causado especialmente pela pandemia, já que o fundo é composto essencialmente por lajes corporativas e além disso o RECT11 apresentava uma dívida atrelada ao IPCA que estava em forte alta.
De lá pra ca as coisas só pioraram, a vacância que em maio estava na casa de 31% agora está em 33%.
O IPCA, que é o índice que mede a inflação, só aumentou, tornando mais cara a dívida do fundo.
E pra piorar lá em maio, o gestor do fundo havia se pronunciado que o objetivo era manter o pagamento dos proventos em pelo menos 60 centavos por cota até o final do ano. Coisa que infelizmente não aconteceu. Em agosto o pagamento caiu para 50 centavos e em setembro para 44 centavos por cota.
Isso certamente desanimou os investidores que se não acreditavam em uma melhora a curto prazo, acreditavam pelo menos em uma estabilidade dos proventos.
E como você já deve imaginar, todos esses problemas impactaram em cheio o valor das suas cotas. Se em maio o valor da cota estava na casa dos 81 reais, já estando abaixo do seu valor patrimonial, hoje no momento que eu gravo esse vídeo o valor da cota está na casa dos 67 reais, tendo chego até a 66 nos últimos dias.
O que representa uma queda de mais de 16%, no ano o RECT11 já acumula uma queda de quase 31%, isso somente em 2021.
Com esse valor o fundo está apresentando um preço sob valor patrimonial na casa dos 0,73. Ou seja, está bem descontado perante ao valor dos seus imóveis. Agora isso não quer dizer que ele não possa cair mais ainda.
Para você ter uma ideia melhor note que se compararmos a cotação do RECT11 com os seus proventos pagos, os movimentos de queda de valor da cota ocorrem após o anuncio dos proventos no mês. A cada nova queda do valor dos proventos, vários investidores acabam se desfazendo de suas cotas. Fazendo assim o seu valor cair.
Dito a parte ruim, vamos a parte boa. Desde maio a gestora do fundo vem trabalhando para reduzir a vacância e esses esforços já apresentam alguns resultados.
Em 20 de agosto a gestora comunicou em fato relevante, a locação de parte de um conjunto no Condomínio Edifício Parque Ana Costa para a ACR Construtora e Incorporadora. A área alugada corresponde a cerca de 173 metros quadrados.
Em 30 de agosto a gestora comunicou ao mercado, a locação da totalidade dos escritórios do quarto, quinto e sexto pavimentos da torre Rio Claro Offices no empreendimento Cidade Matarazzo. A área alugada corresponde a cerca de 2.426 metros quadrados.
Em 15 de setembro a gestora comunicou ao mercado, a locação adicional de uma sala de 465 metros quadrados situada no Centro Empresarial Parque da Cidade.
Em 24 de setembro a gestora comunicou ao mercado, a locação dos escritórios do sexto, sétimo e oitavo pavimentos da Torre Sul no Canopus Corporate Alphaville. A área alugada corresponde a cerca de 4.566 metros quadrados.
E Em 30 de setembro a gestora comunicou ao mercado, a locação de um conjunto do oitavo andar do Condomínio Edifício Parque Ana Costa. A área alugada corresponde a cerda de 122 metros quadrados.
Além dessas locações, a gestora comunicou ao mercado a renegociação de um CRI, onde o fundo ganhou um período de carência de 12 meses para pagamento da dívida, o impacto pode ser de até 9 centavos por cota, mas o fundo não promete e nem garante esse aumento no valor dos proventos.
Isso de qualquer forma, da tempo e folego para o fundo se estruturar e reduzir a sua vacância.
Mas afinal, o RECT11 vale a pena?
O fundo imobiliário RECT11, vem passando por uma tempestade perfeita, com aumento da vacância devido a pandemia e aumento da dívida devido a inflação. E isso justifica muito bem a queda de mais de 30% no valor de sua cota somente em 2021.
Agora por outro lado com vacinação em estado avançado e uma melhora do cenário da pandemia, deve gerar um movimento de retorno da procura por lajes corporativas, como você pôde observar nos fatos relevantes que a gestora do fundo vem comunicando.
É importante lembrar que esses contratos de locação levam um certo tempo para começar a compor os pagamentos dos proventos do fundo.
E apesar de todos os erros cometidos pela gestão do fundo, pode-se notar que ela vem trabalhando arduamente para resolver o problema da sua vacância.
A negociação do CRI de parte da dívida, deve ajudar também no curto prazo e dar folego para a gestão e para o valor dos proventos pagos.
O preço sob valor patrimonial de 0,73 representa um desconto de quase 30%, o que é um desconto bem elevado.
Por outro lado, a inflação não parece ceder aos aumentos da taxa Selic realizados até o momento e ela ainda deve permanecer em níveis elevados por algum tempo. Isso faz com que a dívida do fundo continue crescendo.
Apesar dos esforços da gestora, ainda não é possível afirmar que a vacância irá reduzir de forma considerável no curto prazo.
Tendo os 2 lados em vista, você deve analisar se ele faz sentido para você, estude muito bem a carteira do fundo e tenha em mente também que o RECT11 é um fundo imobiliário alavancado, isso acrescenta um risco a mais para o fundo.
E nunca se esqueça de diversificar, não deixe seu capital em único fundo imobiliário, principalmente se ele for um fundo com maiores riscos como é o caso do RECT11.
RECT11 NÃO PARA DE CAIR! RECT11 ainda vale a pena? Análise do RECT11.
O fundo imobiliário RECT11 não para de cair, só esse ano o fundo imobiliário caiu mais de 23%, mas afinal o que está acontecendo com ele?
Ainda vale a pena o fundo imobiliário RECT11?
O fundo imobiliário RECT11 ou REC Renda imobiliária teve sua constituição em dezembro de 2018. Ele é gerido pela BRL Trust e sua consultoria é feita pela REC Gestão de recursos.
Apesar de inicialmente ser um fundo do tipo tijolo, hoje ele é considerado do tipo híbrido.
Com patrimônio de cerca de 768 milhões de reais e 68.223 cotistas. O RECT11 representa hoje 0,9% do IFIX.
A taxa de administração do RECT11 é de 0,17% ao ano e a de consultoria é de 1%.
A composição da sua carteira é a seguinte:
87% do fundo está em imóveis do tipo lajes corporativas ou seja, seu segmento predominante é o de lajes corporativas. Já 5% estão alocado em CRIs, 8% em renda fixa e 1% em outros ativos.
O RECT11 possui 8 imóveis em 4 estados, todos de altíssimo padrão, considerados classe A, AA ou AAA.
Agora para você entender melhor sobre o RECT11 e seus riscos, você precisa entender o que é um fundo imobiliário alavancado.
Alavancagem nada mais é que endividamento ou seja, o fundo fez uma espécie de empréstimo para adquirir mais patrimônio do que ele tinha de dinheiro dos seus cotistas.
O fundo faz esse tipo de operação quando ele localiza algum imóvel com potencial de receber mais em aluguel do que o valor da dívida ou algum imóvel desvalorizado que possa ser uma oportunidade. Tornando assim uma operação lucrativa para o fundo.
Dito isso, vamos aos problemas do RECT11.
O fato dele ser alavancado não é um problema, faz parte da estratégia do fundo, o cotista antes de entrar nesse fundo deve estar ciente dessa estratégia e inclusive essa estratégia faz com que o fundo ofereça um bom dividend yeld, mas em contrapartida com um risco maior.
O que impactou o RECT11, foi que a sua dívida é atrelada ao IPCA, que até antes da pandemia estava em declínio, mas vem acelerando e muito nos últimos meses.
Com o IPCA subindo a operação passa a não dar mais lucro reduzindo os proventos pagos pelo fundo.
Outro problema que o fundo teve foi o término do contrato do edifício barra da tijuca com a vivo, era um espaço de mais de 23 mil metros quadrados e com um aluguel acima da média do mercado.
Logicamente o fundo já esperava o impacto da saída da vivo, mas não conseguiu impedir o impacto dela.
Somado a isso temos a vacância que cresceu junto com a pandemia, muitas empresas passaram a aderir ao home office atingindo em cheio o setor de lajes corporativas.
Hoje a vacância do RECT11 está na casa dos 32,8%.
E por fim temos a 6ª subscrição do RECT11, como o fundo já previa o aumento do IPCA, a solução escolhida foi realizar mais uma emissão de cotas e utilizar o dinheiro dessa emissão para adquirir CRIs que abatessem o efeito da alta do IPCA.
A ideia era ter CRIs atrelados ao CDI recebendo nessa ponta para compensar o aumento do IPCA.
Era uma ótima solução, mas veio na hora errada, o fundo demorou demais para tomar essa decisão e quando ela veio, o mercado não gostou nada do valor abaixo ao valor patrimonial, além de ter acontecido num momento de queda da cotação do fundo.
Afinal muitos investidores saíram junto com a saída da vivo.
O resultado disso foi que o fundo não conseguiu angariar os recursos que precisava para zerar a dívida, mas ainda assim ele vai abater boa parte dela.
Outro ponto que pode ter assustado um pouco os investidores foi que para compensar a perda, o RECT11 tem queimado o seu caixa para manter os proventos e esse caixa está chegando ao fim, mas o gestor garante que os 60 centavos por cota deve ser mantido nos próximos meses.
E somado a isso tudo, temos o efeito manada, muitos investidores ao verem a desvalorização de suas cotas começam a sair do mundo, fazendo com que outros também saiam, mesmo sem entender exatamente o motivo da queda.
O fundo RECT11 ainda vale a pena?
O RECT11 é um bom fundo imobiliário, com uma ótima gestão e que de modo geral opera de forma transparente, hoje o seu maior problema não é a dívida em si, mas o aumento da vacância. O que na minha opinião só deve se reverter após uma vacinação em massa da nossa população.
Quando a maioria da população estiver vacinada e a economia iniciar um processo de retomada a procura pelos escritórios corporativos deve voltar a crescer. A questão é quanto tempo isso vai levar.
Mas ainda assim com todos os problemas que o fundo vem enfrentando ele apresenta um bom dividend yeld, tem ótimos imóveis e uma boa gestão. O valor da sua cota estando desvalorizado pode ser um atrativo.
Se você já é cotista do fundo, você deve avaliar se a estratégia do RECT11 ainda faz sentido para você, analise se vale a pena também sair com prejuízo no valor de suas cotas.
E se você não é cotista do fundo e a estratégia dele faz sentido para você, talvez esse possa ser sim um bom momento de entrar, mas só tome essa decisão após você entender todos os riscos do fundo.
Na verdade esse conselho vale para qualquer investimento que você vá fazer, conheça muito bem aonde você está colocando o seu dinheiro.
O preço da cota está abaixo do valor patrimonial, o preço sobre valor patrimonial está na casa de 0,8. Em outras palavras, é como se você estivesse pagando 8 reais por algo que vale 10.
Agora isso não é garantia que o valor dele vai voltar, mas a tendência é que com o passar do tempo e a redução dessa vacância isso tenha boas chances de acontecer. Só não temos ainda como saber quanto tempo isso irá levar.
Quer saber mais sobre fundos imobiliários? Veja nosso post sobre eles: O que são Fundos Imobiliários e como ganhar dinheiro
