ALUGUEL DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS: SAIBA COMO MULTIPLICAR OS SEUS GANHOS
A pouco tempo atrás os Fundos Imobiliários chegaram a marca de 1 milhão de investidores.
A novidade agora foi que a B3 autorizou o empréstimo de cotas de Fundo Imobiliários, que deverá começar a partir do dia 9 de novembro.
Para começar, o que é aluguel de cotas?
O aluguel nada mais é que o investidor que detém as cotas de um fundo imobiliário emprestar para outro investidor, por uma remuneração e prazo previamente combinados.
O investidor que detém as cotas nessa operação passa a ser chamado de doador.
E o investidor que as empresta é chamado de tomador.
Quem garante a segurança dessa transação é a própria bolsa de valores, no caso do Brasil, a B3.
Mas por que alguém aluga uma cota de fundo imobiliário?
Quando um investidor acredita que certo ativo irá cair no curto prazo, ele pode vende-lo no momento atual para recompra-lo posteriormente. Caso ele não possua esse ativo em carteira para realizar essa operação especulativa, ele precisa emprestar de alguém esse ativo.
O nome dessa operação é operar vendido, ou venda a descoberto.
Concluída a operação o investidor recompra a preço de mercado o mesmo ativo e o devolve para quem deixou alugado. A diferença de preço entre o momento que ele vendeu para o momento que ele recomprou é quanto ele irá lucrar na operação.
E por ter emprestado esse ativo ele pagará uma remuneração para o investidor que o emprestou.
Exemplificando, imagine que o investidor 1 possui cotas do fundo imobiliário BCFF, ele possui essas cotas para longo prazo e não está se importando com a variação de preços atual.
Já o investidor 2 não possui cotas desse fundo imobiliário, mas ele acredita que o valor das cotas desse fundo irão cair no curto prazo.
Então o investidor 1 disponibiliza para aluguel as suas cotas. O investidor 2 as toma e as vende a preço de mercado.
Passa-se 1 mês o investidor 2 paga aluguel para o investidor 1.
No mês seguinte o valor das cotas do fundo imobiliário caem, o investidor 2 compra a mesma quantidade e as devolve para o investidor 1 acrescidas do juros e a operação é encerrada.
A diferença dos valores é o lucro que o investidor 2 teve, caso o valor das cotas não caia e ele encerre a operação, ele terá tido prejuízo.
Já o investidor 1 que alugou suas cotas, ganha o aluguel de todo jeito.
Até então o aluguel era possível somente com: Ações, ETFs e BDRs.
A novidade é que a partir do dia 9 de novembro será possível também realizar essa operação com fundos imobiliários.
E o que acontece com os proventos durante o tempo que estão alugadas as cotas do fundo?
Nada. O doador continua recebendo os proventos normalmente. Ele só não pode realizar a venda das suas cotas enquanto elas estiverem alugadas.
E quais os riscos dessa operação?
Para o doador, os riscos são praticamente nulos, já que a bolsa regula toda a operação e tanto o doador quanto o tomador irão realiza-la por intermédio das suas corretoras. Inclusive para que você possa deixar suas cotas alugadas é preciso entrar em contato com sua corretora.
Já para o tomador, o risco está na variação do mercado, ele pode perder dinheiro na operação e ainda ter que pagar o aluguel.
E como funciona o imposto de renda?
Como o aluguel é considerado uma remuneração fixa, pois não oferece riscos ao doador, o seu imposto de renda segue a mesma tabela decrescente da renda fixa. Iniciando em 22,5% até 15% de acordo com o tempo.
Como o mais comum é que o aluguel dure menos que 180 dias, de modo geral o imposto de renda será de 22,5%.
Já para o tomador o imposto de renda irá incidir apenas no lucro da operação.
Quais as vantagens de se alugar as cotas de um fundo imobiliário?
A grande vantagem para o investidor que é o doador, é ganhar os proventos ter uma remuneração adicional vinda do aluguel. O valor dessa remuneração varia de acordo com o mercado, de modo geral ela não é muito alta, ou seja, se você tem poucas cotas possivelmente irá ganhar alguns centavos, mas veja que você está ganhando uma remuneração sem fazer nada mais por isso.
E se você já possui uma quantidade expressiva de cotas, o valor que você recebe, será proporcionalmente mais alto.
Já para o investidor que é o tomador a vantagem é poder operar vendendo ativos que ele não possui.
E quais as desvantagens do aluguel de cotas?
Para o doador a desvantagem seria ele não poder vender enquanto as suas cotas estiverem alugadas, mas se você as tem para o longo prazo isso torna-se irrelevante.
E para o mercado de fundos imobiliários o que isso irá impactar?
Com mais essa possibilidade de operação isso pode atrair ainda mais investidores para o mercado de fundos imobiliários.
Provavelmente acarretará num aumento da volatilidade dos fundos. Até então os fundos imobiliários possuíam uma volatilidade muito menor do que das ações, ou seja, o valor das suas cotas variavam muito menos comparado ao mercado de ações.
Com o aumento do volume de operações essa volatilidade deve aumentar.
Já para os fundos imobiliários e mais especificamente os FOF, que são fundos de fundos isso dará a possibilidade de uma maior gama de operações que o fundo pode realizar, aumentando assim a sua remuneração.
Inicialmente não serão todos os fundos imobiliários que poderão ter suas cotas alugadas. Haverá um filtro por número de cotistas e liquidez do fundo.
Caso você ainda tenha dúvidas do que é e como funciona um fundo imobiliário e porque você deve pensar em começar a investir nessa modalidade de investimento, segue abaixo um post que eu fiz falando tudo sobre os fundos imobiliários:
Erick Luiz
