FUNDOS IMOBILIÁRIOS DE SHOPPINGS: chegou a hora de investir? Análise HSML11, VISC11, XPML11, HGBS11
Sem dúvidas que um dos setores de fundos imobiliários mais afetados pela pandemia foi o setor de shoppings.
Passado mais de um 1 ano desde o início da crise e com a vacinação em andamento, será que agora é momento de se investir nesse setor?
O setor de shopping sem dúvida alguma foi o setor de fundos imobiliários mais impactado pela pandemia. Seja pelas restrições de circulação e aglomeração de pessoas ou mesmo pela inadimplência dos lojistas e aumento da vacância.
Afinal as restrições impostas impactaram em cheio, fazendo os shoppings fecharem ou mesmo trabalharem somente com delivery.
Com isso muitos lojistas infelizmente acabaram fechando as suas lojas e parte dos que permaneceram passaram a não conseguir pagar em dia os seus alugueis.
Além disso os shoppings perderam a receita proveniente dos seus estacionamentos.
E aí, para tentar segurar os lojistas, a maioria dos shoppings passaram a dar descontos e renegociar as dívidas.
Já na outra ponta esses fundos imobiliários pararam ou reduziram muito o pagamento de proventos, visando segurar em caixa o máximo de dinheiro possível.
O cenário poderia estar melhorando se tivéssemos uma vacinação em processo mais adiantado, o que não é o caso no momento.
Mas digamos que tudo dê certo, a vacinação acelere e se inicie o processo de retomada da economia.
Nesse caso teríamos algumas boas oportunidades nesse setor, visando que os proventos retomem e tragam consigo o valor das cotas.
Com base nisso, vamos analisar os 4 maiores fundos imobiliários que temos:
Lembrando que eu utilizei o valor patrimonial como métrica.
Eu iria pegar os 5 maiores fundos, mas o 5º lugar seria o ABCP11 que desde o ano passado teve problemas envolvendo um dos cotistas, no caso a CPP e a receita federal, mas isso é assunto para um outro vídeo.
Começando pelo 4º maior fundo de shopping:
HSML11:
Com um patrimônio superior a 1 bilhão e meio de reais, o HSML11 possui hoje 5 shoppings sendo 3 deles localizados no estado de São Paulo, 1 no Acre e 1 em Alagoas.
Como você pode observar o fundo conseguiu manter uma vacância relativamente baixa tendo em vista todo esse conturbado cenário.
Hoje a sua vacância está na casa dos 5%. É inclusive a mais baixa dos 4 fundos que eu selecionei.
Apesar de algumas lojas terem fechado durante esse período, o fundo consegui trazer novas lojas também.
E aqui temos uma das armas que fundo usou para segurar os lojistas, os descontos sob os alugueis.
Note que ele foi reduzindo gradualmente de acordo com a queda da inadimplência, chegando ao patamar mínimo de inadimplência em meados de dezembro, porém aí veio a segunda onda o que fez com que a inadimplência voltasse a subir.
Já os pagamentos de proventos acompanharam os descontos dados pelo fundo, sendo impactado também pela segunda onda.
Agora vamos ao valor da cota. Em janeiro de 2020, ela chegou a bater a casa de 125 reais e no pior momento da crise bateu a casa de 67 reais, depois disso tivemos uma recuperação gradual com uma queda coincidindo com a segunda onda e hoje a sua cota está entre 89 e 90 reais.
Sendo o seu preço sobre valor patrimonial de 0,94.
Guarde todos esses dados para você e vamos para o 3º maior fundo de shoppings.
VISC11:
Possuindo um patrimônio na casa de 1 bilhão e setecentos milhões de reais, o VISC11 possui atualmente 15 shoppings distribuídos em 10 estados diferentes.
Como você pode observar assim como HSML11, o VISC11 manteve uma taxa de vacância relativamente baixa e do mesmo modo a solução utilizada para manter os lojistas foi dar descontos.
Esses descontos foram sendo reduzidos de acordo com a queda da inadimplência, que logicamente foi possível com a reabertura das lojas.
Com a segunda onda os descontos dados aos lojistas voltou a crescer.
Quanto aos proventos, houve uma redução que acompanhou os descontos dados pelo fundo imobiliário e foram sendo retomados à medida que os descontos eram reduzidos, mas sofreram nova queda com o início das restrições devido a segunda onda.
Com relação ao valor da sua cota, ela chegou a casa dos 145 reais em janeiro de 2020 e teve o seu valor mínimo de 72,30 atingido em março do mesmo ano. Atualmente o valor da sua cota está na casa de 108 reais.
Sendo o seu preço sobre valor patrimonial de 0,92.
O segundo maior fundo imobiliário de shopping é o XPML11.
Atualmente o valor patrimonial do XPML11 está na casa dos 2 bilhões de reais, possuindo ao todo 13 ativos localizados em 5 estados diferentes.
Assim como os fundos anteriores o XPML11 manteve uma vacância relativamente baixa, atualmente ela encontra-se na casa de 5,5%.
A estratégia foi a mesma, a utilização de descontos como meio de segurar os seus lojistas.
Já com relação aos proventos, o XMLP11 foi mais rigoroso, ficando os 3 piores meses de 2020 sem pagar nenhum provento e posteriormente retomando os pagamentos, mas assim como os demais, recendo mais recentemente um impacto em decorrência da segunda.
Referente ao valor da sua cota, ela chegou a valer 147 reais em janeiro de 2020, atingindo 68 reais em março do mesmo ano e hoje encontra-se na casa de 104 reais.
Sendo o seu preço sobre valor patrimonial cerca de 0,95.
O maior fundo imobiliário de shopping atualmente é o HGBS11, com patrimônio na casa de 2.2 bilhões de reais.
O HGBS11 possui atualmente cerca de 17 ativos, distribuídos em 5 estados.
Assim como os demais fundos imobiliários, o HGBS11 deu descontos paras os seus lojistas e renegociou dividas, mantendo também uma vacância relativamente baixa, hoje ela encontra-se na casa dos 8%.
Já os seus proventos acompanharam os seus descontos e estavam se recuperando pouco a pouco, até a chegada da segunda onda.
Referente ao valor da sua cota, ela chegou a mais de 301 reais em janeiro de 2020 e a 169 reais em março do mesmo ano. Atualmente ela está por volta de 200 reais.
Sendo assim o HGBS11 está com um preço sobre valor patrimonial de cerca 0,91.
Analisando os 4 maiores fundos imobiliários de shoppings, podemos observar várias semelhanças entre eles, primeiro uma forte queda no mesmo período de março de 2020, assim como a grande maioria dos ativos negociados em bolsa e uma lenta retomada posterior a isso.
Apesar de todo os problemas de fechamentos e lookdown, os fundos de shoppings conseguiram administrar bem a crise e seguraram a vacância em patamares aceitáveis.
Convenhamos, com tudo que aconteceu, é quase um milagre as taxas de vacância estarem em menos de 10%.
Mas como fator principal deles ainda estarem descontados, ou seja, o valor de suas cotas estarem abaixo do valor dos seus patrimônios, é o fato da queda dos proventos, lógico essa queda foi necessária para manter a vacância baixa. Afinal se de um lado você está dando desconto dos alugueis para os lojistas, do outro você deixa de pagar os seus cotistas.
Como o investidor de fundo imobiliário visa de forma principal os proventos distribuídos pelos fundos, a demanda por esse setor ainda está baixa.
Agora por outro lado, isso gera oportunidade de se ganhar com valorização das cotas em uma possível retomada dos proventos.
A partir do momento que as restrições começarem a diminuir esses proventos devem passar a aumentar e trazendo consigo a procura por esses fundos.
Quando isso ocorrer, possivelmente a cota desses fundos vai se valorizar, se vai chegar ao valor do início de 2020, não temos como prever, até porque a alta da Selic pode reduzir levemente a procura.
A questão aqui fica sendo que tudo ainda está muito incerto, é difícil precisar esse momento de retomada, o que aumenta e muito o risco, mas se você avalia que pode ocorrer de repente esse ano, pode ser bem interessante começar a pensar em se investir nesse tipo de fundo agora.
Afinal se a ideia for ganhar na valorização da cota, a entrada deve ser feita antes que o fundo se recupere.
Agora se você acha que ainda vamos demorar a ter uma retomada, você pode aguardar para entrar nesse setor de fundos.
Uma estratégia que eu sigo é, vai aportar compra um pouco naquele mês, caiu provento, compra mais um pouco, não é porque pode ser uma boa oportunidade que você vai alocar todo o seu capital nisso, vai aos poucos e observando como está o mercado.
A situação antes da segunda onda já estava melhorando, o que serviu como um termômetro para sabermos o que pode acontecer futuramente, como você pode observar, os proventos estavam aumentando e a inadimplência caindo, mas novamente o momento ainda é de cautela.
E independente do setor de fundo imobiliário, é sempre importante lembrar que você deve sempre diversificar a sua carteira e ficar longe dos fundos de monoativo e monoinquilino.
Recomendo você ver o nosso post a respeito do RECT11: RECT11 NÃO PARA DE CAIR! RECT11 ainda vale a pena? Análise do RECT11.
Erick Luiz
