RECT11 NÃO PARA DE CAIR! RECT11 ainda vale a pena? Análise do RECT11.
O fundo imobiliário RECT11 não para de cair, só esse ano o fundo imobiliário caiu mais de 23%, mas afinal o que está acontecendo com ele?
Ainda vale a pena o fundo imobiliário RECT11?
O fundo imobiliário RECT11 ou REC Renda imobiliária teve sua constituição em dezembro de 2018. Ele é gerido pela BRL Trust e sua consultoria é feita pela REC Gestão de recursos.
Apesar de inicialmente ser um fundo do tipo tijolo, hoje ele é considerado do tipo híbrido.
Com patrimônio de cerca de 768 milhões de reais e 68.223 cotistas. O RECT11 representa hoje 0,9% do IFIX.
A taxa de administração do RECT11 é de 0,17% ao ano e a de consultoria é de 1%.
A composição da sua carteira é a seguinte:
87% do fundo está em imóveis do tipo lajes corporativas ou seja, seu segmento predominante é o de lajes corporativas. Já 5% estão alocado em CRIs, 8% em renda fixa e 1% em outros ativos.
O RECT11 possui 8 imóveis em 4 estados, todos de altíssimo padrão, considerados classe A, AA ou AAA.
Agora para você entender melhor sobre o RECT11 e seus riscos, você precisa entender o que é um fundo imobiliário alavancado.
Alavancagem nada mais é que endividamento ou seja, o fundo fez uma espécie de empréstimo para adquirir mais patrimônio do que ele tinha de dinheiro dos seus cotistas.
O fundo faz esse tipo de operação quando ele localiza algum imóvel com potencial de receber mais em aluguel do que o valor da dívida ou algum imóvel desvalorizado que possa ser uma oportunidade. Tornando assim uma operação lucrativa para o fundo.
Dito isso, vamos aos problemas do RECT11.
O fato dele ser alavancado não é um problema, faz parte da estratégia do fundo, o cotista antes de entrar nesse fundo deve estar ciente dessa estratégia e inclusive essa estratégia faz com que o fundo ofereça um bom dividend yeld, mas em contrapartida com um risco maior.
O que impactou o RECT11, foi que a sua dívida é atrelada ao IPCA, que até antes da pandemia estava em declínio, mas vem acelerando e muito nos últimos meses.
Com o IPCA subindo a operação passa a não dar mais lucro reduzindo os proventos pagos pelo fundo.
Outro problema que o fundo teve foi o término do contrato do edifício barra da tijuca com a vivo, era um espaço de mais de 23 mil metros quadrados e com um aluguel acima da média do mercado.
Logicamente o fundo já esperava o impacto da saída da vivo, mas não conseguiu impedir o impacto dela.
Somado a isso temos a vacância que cresceu junto com a pandemia, muitas empresas passaram a aderir ao home office atingindo em cheio o setor de lajes corporativas.
Hoje a vacância do RECT11 está na casa dos 32,8%.
E por fim temos a 6ª subscrição do RECT11, como o fundo já previa o aumento do IPCA, a solução escolhida foi realizar mais uma emissão de cotas e utilizar o dinheiro dessa emissão para adquirir CRIs que abatessem o efeito da alta do IPCA.
A ideia era ter CRIs atrelados ao CDI recebendo nessa ponta para compensar o aumento do IPCA.
Era uma ótima solução, mas veio na hora errada, o fundo demorou demais para tomar essa decisão e quando ela veio, o mercado não gostou nada do valor abaixo ao valor patrimonial, além de ter acontecido num momento de queda da cotação do fundo.
Afinal muitos investidores saíram junto com a saída da vivo.
O resultado disso foi que o fundo não conseguiu angariar os recursos que precisava para zerar a dívida, mas ainda assim ele vai abater boa parte dela.
Outro ponto que pode ter assustado um pouco os investidores foi que para compensar a perda, o RECT11 tem queimado o seu caixa para manter os proventos e esse caixa está chegando ao fim, mas o gestor garante que os 60 centavos por cota deve ser mantido nos próximos meses.
E somado a isso tudo, temos o efeito manada, muitos investidores ao verem a desvalorização de suas cotas começam a sair do mundo, fazendo com que outros também saiam, mesmo sem entender exatamente o motivo da queda.
O fundo RECT11 ainda vale a pena?
O RECT11 é um bom fundo imobiliário, com uma ótima gestão e que de modo geral opera de forma transparente, hoje o seu maior problema não é a dívida em si, mas o aumento da vacância. O que na minha opinião só deve se reverter após uma vacinação em massa da nossa população.
Quando a maioria da população estiver vacinada e a economia iniciar um processo de retomada a procura pelos escritórios corporativos deve voltar a crescer. A questão é quanto tempo isso vai levar.
Mas ainda assim com todos os problemas que o fundo vem enfrentando ele apresenta um bom dividend yeld, tem ótimos imóveis e uma boa gestão. O valor da sua cota estando desvalorizado pode ser um atrativo.
Se você já é cotista do fundo, você deve avaliar se a estratégia do RECT11 ainda faz sentido para você, analise se vale a pena também sair com prejuízo no valor de suas cotas.
E se você não é cotista do fundo e a estratégia dele faz sentido para você, talvez esse possa ser sim um bom momento de entrar, mas só tome essa decisão após você entender todos os riscos do fundo.
Na verdade esse conselho vale para qualquer investimento que você vá fazer, conheça muito bem aonde você está colocando o seu dinheiro.
O preço da cota está abaixo do valor patrimonial, o preço sobre valor patrimonial está na casa de 0,8. Em outras palavras, é como se você estivesse pagando 8 reais por algo que vale 10.
Agora isso não é garantia que o valor dele vai voltar, mas a tendência é que com o passar do tempo e a redução dessa vacância isso tenha boas chances de acontecer. Só não temos ainda como saber quanto tempo isso irá levar.
Quer saber mais sobre fundos imobiliários? Veja nosso post sobre eles: O que são Fundos Imobiliários e como ganhar dinheiro
